fbpx
vlastnictvi

Osobní vs. družstevní vlastnictví: Vše, co potřebujete vědět

Korona krize ve většině případů ještě více našponovala už tak vysoké ceny bydlení. Dostupnost vlastního bytu či domu v osobním vlastnictví je stále obtížnější, v posledních měsících proto svůj velký boom zažívají nemovitosti ve vlastnictví družstevním. Z toho ovšem majitelům vyplývají jiná práva a povinnosti. V čem se tyto právní formy liší a co byste měli vědět, než nemovitost koupíte?

Osobní vlastnictví

V osobním vlastnictví jste přímým vlastníkem rodinného domu či bytu a spoluvlastníkem společných částí domu či jiné nemovitosti. Jinými slovy, nemovitost vlastníte napřímo a jen na vás záleží, jak s ní naložíte. Můžete ji prodat, pronajmout i zastavit. Nemovitostí můžete ručit při úhradě kupní ceny formou hypotečního úvěru při zajišťování hypotéky, lze na ni uvalit exekuci, věcné břemeno, případně jiné omezení vlastnického práva. Při koupi bytu v osobním vlastnictví skutečně kupujete bytovou jednotku od původního vlastníka, a změna vlastnictví se tak promítne i na katastru nemovitostí. 

I zde ale musíte počítat s určitými náklady, máte totiž povinnost přispívat do fondu oprav celého objektu na účet společenství vlastníků jednotek, kterého se automaticky stáváte součástí. Částka se u každé nemovitosti liší, stanovuje se podle velikosti bytu a výše podílů vlastníků bytových jednotek na společných částech domu. Povinnosti respektovat domovní řád se také nevyhnete. V České republice je tato právní podoba zatím nejrozšířenější.

Družstevní vlastnictví

Družstevní vlastnictví většinou nabízí oproti vlastnictví osobnímu levnější způsob pořízení bydlení. A to často až o desítky procent. V některých případech je navíc možné financovat celou kupní cenu úvěrem bez nutnosti vlastních zdrojů nebo větší část ceny splácet, aniž byste museli prokazovat své příjmy. I převod nemovitosti je jednodušší a obejde se bez zápisu do katastru nemovitostí. Stačí zápis v databázi družstva, vyjádření kupujícího, prodávajícího a bytového družstva a je hotovo. 

Vše má ale samozřejmě svá pro i proti. Pokud kupujete byt či dům v družstevním vlastnictví, mějte na paměti, že i tady se setkáte s určitými omezeními. Taková nemovitost totiž spadá pod správu družstva, které ji vlastní a vám dále pronajímá. Ve vašem novém bytu nebo domu v družstevním vlastnictví jste pouze nájemcem, nikoliv vlastníkem. Vaše práva a povinnosti jsou tedy více omezené a vyplývají z vašeho podílu v družstvu. Pravidelné měsíční poplatky spojené s nájemným odvádíte družstvu, které zodpovídá za správu a vyúčtování energií i chod domu. Jako vlastník se můžete účastnit schůzí družstevníků, kde máte právo vyjádřit se ke změnám. 

Co se týče nakládání s nemovitostí, i zde potřebujete souhlas družstva, bez něj nelze jednotku prodat, pronajmout ani zastavit. Při převádění vašeho družstevního podílu, tedy i práva nájmu, na jiného člena družstva, povolení nepotřebujete. Pokud byste zvažovali převod nemovitosti do osobního vlastnictví a chtěli na úhradu ceny za převedení využít předhypoteční úvěr, připravte si pro banku tzv. kvitanci družstva, která prokáže, že jste splnili svůj dluh vůči věřiteli. Poplatek za převod družstevního podílu se odvíjí od velikosti jednotky a stanov bytového družstva. 

Věděli jste, že za určitých podmínek vám může družstvo dokonce vypovědět nájemní smlouvu a vy můžete o svou nemovitost přijít? Družstvo může dokonce zbankrotovat a jeho majetek přejít do dražby. K tomuto dochází opravdu jen v krajních případech, nicméně i o tomto riziku je dobré vědět. 

Zatímco je v České republice podíl bytů v družstevním vlastnictví přibližně 10 %, například v Německu nebo Finsku je tento způsob bydlení běžný už řadu let.