Ve videorozhovoru s Jiřím Chudobou jste rozebírali novelizaci týkající se předčasného splacení hypotéky. Pojďme se na danou problematiku podívat ještě podrobněji v širším kontextu hypotečního trhu.
Jaké hlavní důvody vedly k současné novelizaci týkající se předčasného splacení hypotéky? Jaké konkrétní problémy má tato změna řešit?
Vše začalo poměrně nenápadným výkladovým stanoviskem ČNB z března 2019, kde centrální banka deklarovala, že při předčasném splacením hypotéky nelze ze strany banky účtovat do účelně vynaložených nákladů ušlý úrokový výnos o který banka přichází, pokud v době předčasného splacení úvěru jsou úrokové sazby nižší než v době poskytnutí.
ČNB ve svém stanovisku uvedla, že banky mohou při předčasném splacení účtovat pouze administrativní náklady přímo spojené s procesním úkonem splacení úvěru, tedy tzn. náklady na papír v řádu několika stokorun.
To vyvolalo silnou vlnu odporu mezi bankami, neboť to bylo v rozporu s dosavadní praxí, kdy banky účtovaly sankci za předčasné splacení bez ohledu na diferenci sazeb v době poskytnutí a splacení. Dosud praktikovaný model sankcí za předčasné splacení, kdy se částky pohybovaly ve vyšších desítkách tisíců, reálně zamezoval klientům v předčasném splacení a odchodu do jiné banky. Výše sankce, kdy za každý rok zbývající do konce fixace klient platil 5 % ze spláceného zůstatku úvěru, dosahovala opravdu drakonických částek a takto aplikované sankce byly nemravné.
Zažili jsme tedy poměrně dlouhé období, kdy některé banky se skřípěním zubů výkladové stanovisko ČNB respektovaly. Našly se však také poskytovatelé, kteří dále účtovaly sankce podle původního modelu. To vedlo k další eskalaci problému, kdy se klienti obraceli na ČNB, Finančního arbitra a některé spory skončily až u soudu. Soud v několika případech dal za pravdu klientům a banky tak musely od svých praktik upustit a přestat účtovat sankce podle výše uvedeného modelu.
Paralelně prostřednictvím České bankovní asociace byl nastartován legislativní proces, který si jako cíl vymezil úpravu příslušných paragrafů Zákona o spotřebitelském úvěru. Na konci roku 2023 byla novela zákona schválena a vstoupila v platnost 1.1.2024 s tím, že některá ustanovení jsou účinná až od 1.9.2024.
Jak se mění přístup k výpočtu poplatků za předčasné splacení nebo pravidla, jakým způsobem banky tyto poplatky stanovují?
Nová právní úprava předčasných splátek měla přinést jednoduchý, spravedlivý a transparentní model, který měl stabilizovat neutěšenou situaci.
Nový model vychází z myšlenky, že pokud vznikne kladný rozdíl mezi úrokem v době poskytnutí a úrokem, který je obvyklý v době předčasného splacení, musí být tato ztráta bance kompenzována.
V praxi se tedy vždy vezme suma úroků, které měl klient uhradit bance dle smlouvy do konce úrokového období. Od této částky se odečte suma úroků do konce úrokového období počítaná s tzv. referenční sazbou ČNB a pokud vznikne kladný rozdíl, tak to je částka, která by měla být bance kompenzována jako náhrada. To je i velmi zjednodušeně částka, o kterou banka přijde, jelikož peníze, které jí klient vrátil je schopna půjčit někomu jinému, ale s nižším úrokem.
Referenční sazby, které sbírá ČNB, tedy v podstatě vyjadřují průměrnou sazbu realizovaných hypoték na trhu v daném čase.
Až sem se princip kompenzace za předčasné splacení jeví jako logický a racionální pro všechny zúčastněné.
Bohužel v rámci legislativního procesu došlo k tomu, že bylo aplikováno k tomuto výpočtu i další pravidlo, které zavádí maximální částku, kterou může banka požadovat.
Zastropování částky je pak dáno jako čtvrt procenta za každý započatý rok do konce úrokového období – maximálně však 1 % ze zůstatku úvěru.
Klientovi banka může vždy naúčtovat jen a pouze nižší z obou částek, tedy z rozdílu úroků nebo procent ze splácené částky.
Jak se k novelizaci staví samotné banky a jaké kroky přijaly, aby reagovaly na nová pravidla pro předčasné splacení?
Banky považují nastavení sankcí za nedostatečné a v zásadě zvolily strategii, kdy drží úrokové sazby co nejvýše po co nejdelší dobu. Tím si dopředu kompenzují případné riziko ztrát v době poklesu sazeb, kdy někteří klienti buď předčasně odejdou z banky, nebo jí donutí ke snížení stávající úrokové sazby. Paradoxem této situace je to, že případnou potencionální ztrátu si banky kompenzují dopředu na všech nových klientech, bez ohledu na to, zda by takoví klienti někdy v budoucnu požádali o snížení sazby nebo úvěr předčasně splatili.
Jaké jsou možnosti a limity pro klienty, kteří uvažují o refinancování hypotéky v rámci této novelizace?
Všichni klienti, kterých se nové podmínky týkají, by měli sledovat vývoj referenčních úrokových sazeb, které každý měsíc ČNB vydává. Pokud sazba, kterou mají uvedenou ve své smlouvě, je vyšší než aktuální referenční sazba ČNB, měli by se obrátit na svého hypotečního poradce, aby jim propočítal, zda je již čas požádat stávající banku o snížení sazby, zda je nabídnuté snížení dostatečné, nebo se jim vyplatí odejít k jiné bance.
Jaké dopady může mít tato novelizace na hypoteční trh v příštím roce?
To velmi zásadním způsobem závisí na rychlosti poklesu úrokových sazeb v příštím roce. Tady platí jednoduchá úměra, čím bude pokles sazeb pozvolnější a delší v čase, tím menší množina klientů to zaznamená a této možnosti využije a obráceně.
Očekáváte další legislativní úpravy, které by mohly mít vliv na podmínky pro poskytování hypoték nebo jejich předčasné splacení?
V tomto ohledu jsem optimistou a neočekávám žádné zásadní změny a zásahy legislativy do hypotečního trhu. ČNB jako regulátor může sáhnout k úpravě limitů úvěrových ukazatelů jako jsou LTV, DSTI a DTI, ale zatím se nikde neobjevily ani spekulace o tom, že by hypoteční trh byl přehřátý a je potřeba jej brzdit. Vysoké úrokové sazby jsou samy o sobě významným regulátorem.
Jakou roli hraje tato změna pro makléře? Jak by měli s klienty o této problematice komunikovat?
Hypoteční poradci by měli velmi intenzivně komunikovat se svými klienty a společně se připravovat na změny, které v čase nastanou. Tady se samozřejmě zájmy banky a poradce, který hledá vždy nejlepší řešení pro klienta, zcela kříží.
Vidíte na trhu se zahraničními hypotékami nějaké trendy, které by mohly v budoucnu ovlivnit českou hypoteční politiku?
Obávám se, že každý hypoteční trh je tak trochu specifický a srovnávat se se zahraničím není úplně reálné. Obecně lze ale očekávat, že prvky digitalizace hypotečního procesu budou ještě intenzivnější a měly by přinášet zjednodušení procesu a úsporu nákladů. Proti tomu však stojí poměrně přísná regulace hypotečního bankovnictví minimálně z evropského měřítka. Z pohledu distribuce i přes všechna úskalí českého trhu jsem přesvědčen o tom, že budoucnost patří nezávislému poradenství na platformě všech produktů dostupných na trhu.
—–
Makléřská challenge každý měsíc přináší hluboký pohled do světa realitního byznysu prostřednictvím rozhovoru s těmi, kteří mají co říci. Odebírejte náš newsletter a nenechte si uniknout inspirativními rozhovory, které pro vás připravujeme.
