Investování pro pokročilé: 4 základní pravidla

Nedávno jsme se na našem blogu bavili o 4 základních pravidlech investování. V tomto článku vás chceme vzít o kus dále a ukázat vám další 4 principy úspěšného investování, tentokrát ale těch opravdu zkušených investorů, kteří už ze svých investic slušně prosperují. Co byste měli dělat, abyste šli v šlépějích těch nejúspěšnějších i vy?

1.  Použijte přístup shora dolů

Vždy začněte výběrem těch nejlepších realitních trhů, které odpovídají vašim investičním cílům. Většina investorů začíná analýzou nemovitostí bez ohledu na jejich umístění. Chyba. O investici byste měli vždy uvažovat v rámci konkrétního trhu a lokality, ve kterém se daná nemovitost nachází. Jak tedy nejlépe postupovat? Nejprve si vyberte město – na základě zdraví tamního realitního trhu s bydlením a ekonomiky. Nezapomeňte zohlednit i další faktory, například nezaměstnanost, růst pracovních míst či růst populace. Odtud postupně zužujte svůj výběr do těch nejlepších čtvrtí s nejlepší občanskou vybaveností a největší bezpečností. Nakonec pak hledejte ty nejlepší nabídky přímo v těchto čtvrtích. Zde je jistá poptávka.

2.    Buďte přímým investorem 

Vždy chtějte být přímým investorem. Vlastnictví nemovitosti prostřednictvím investičních fondů se může zprvu jevit rozumně. Stejně jako jiné papírové investice, kde vlastníte akcie nebo jiné cenné papíry subjektu, který sami neovládáte. Uvědomte si ale, že pokud se pro takovou formu investice rozhodnete, nemovitost nebudete mít nikdy pod kontrolou. Riskantní, že? Nenechávejte své finance v rukou společností nebo správců fondů. Pokud na nemovitost z vlastních zdrojů nedosáhnete, volte spolufinancování pomocí úvěru. To vám umožní využít váš investiční kapitál na více majetku než na nákup pomocí veškeré hotovosti, kterou disponujete. Dokud budete mít pozitivní cash-flow a vaši nájemníci budou splácet hypotéku za vás, můžete zvážit i další investici, která zvýší vaši celkovou návratnost.

3.    Využijte profesionální správu majetku

Ještě než se nadchnete do skupování bytových jednotek, uvědomte si, že investice do nemovitosti s sebou přináší kromě zisku také starosti. Představa o tom, že všichni nájemníci platí nájemné včas a údržba stačí jen preventivně jednou za čas, je mylná. Žádný prostor se neobejde bez průběžné správy a problémů může nastat celá řada – problémy s elektřinou, prasklé potrubí, kroutící se podlaha, nefunkční odpady, rozbité spotřebiče, … Správa nemovitosti je nevděčná práce, která vyžaduje solidní pochopení zákonů pronajímatele, nájemce, dobré marketingové dovednosti a vůbec schopnost řešit stížnosti. Váš čas je cenný a měl by být věnován vaší rodině, vaší kariéře a hledání více investičních příležitostí. Využijte proto raději profesionální správu majetku.

4.    Diverzifikujte napříč trhy

Pokud vám to situace dovolí, zaměřte se na jeden trh najednou a akumulujte 3 až 5 příjmových nemovitostí na jeden trh. Jakmile do svého portfolia přidáte tyto nemovitosti, přejděte k jinému obezřetnému trhu, který je geograficky odlišný od předchozího. Proč? Jedním ze základních důvodů diverzifikace v rámci stejné třídy aktiv (nemovitosti) je to, že jsou vaše aktiva rozložená do různých ekonomických center. Každý trh s nemovitostmi je „místní“ a každý trh s bydlením se pohybuje nezávisle na sobě. Snížíte tak vaše „riziko“ ve chvíli, kdy by jeden z trhů poklesl.